Acheter un bien immobilier en mettant ses bitcoins en garantie, sans les vendre. Aux États-Unis, ce scénario est désormais concret. Better et Coinbase ont accordé le premier prêt hypothécaire conforme garanti par Fannie Mae avec Bitcoin comme collatéral, et le produit sera déployé sur l'ensemble du territoire américain d'ici l'été 2026. Pour les investisseurs européens habitués au cadre MiCA, ce développement illustre à quelle vitesse les crypto-actifs pénètrent les marchés du crédit traditionnels.
Ce qui s'est passé
Better, plateforme de crédit immobilier cotée au Nasdaq, et Coinbase ont financé ce qu'ils décrivent comme le premier prêt conforme garanti par Fannie Mae utilisant le Bitcoin comme collatéral. Les premiers emprunteurs sont un jeune couple d'Ann Arbor, dans le Michigan, qui a pu acquérir sa résidence principale sans liquider ses bitcoins. Vishal Garg, PDG de Better, a déclaré dans un communiqué officiel de la société que ce produit pose les rails pour qu'n'importe quel actif tokenisé aux États-Unis puisse être mis en garantie pour aider quelqu'un à acheter un logement.
Le produit prend actuellement en charge le Bitcoin et le stablecoin USDC. Il sera accessible aux emprunteurs éligibles dans tous les États-Unis d'ici l'été 2026, selon le communiqué de Better.
Un coussin de garantie de 2,5 fois
Dans l'exemple de Better, pour couvrir un apport de 100 000 $ on engage 250 000 $ en Bitcoin. Source: Better, 2026
Comment ça fonctionne concrètement
Le mécanisme est plus élaboré qu'il n'y paraît. L'emprunteur contracte un prêt hypothécaire conforme classique garanti par Fannie Mae. Parallèlement, un second prêt, adossé aux crypto-actifs, sert à financer l'apport initial. Dans l'exemple fourni par Better, un apport de 100 000 dollars nécessite d'engager 250 000 dollars en Bitcoin, avec une seconde sûreté sur le bien immobilier.
L'avantage est double: l'emprunteur conserve son exposition au Bitcoin et évite une cession fiscalement imposable. Les fluctuations ordinaires du marché ne déclenchent ni appel de marge ni liquidation automatique. En revanche, les crypto-actifs mis en garantie peuvent être liquidés au bout de 60 jours d'impayés. La conservation, la conformité réglementaire et l'infrastructure technique sont assurées par Coinbase.
Le vrai moteur: un changement réglementaire
Rien de tout cela n'aurait été possible sans une évolution normative de fond. En juin 2025, Bill Pulte, directeur de la FHFA (Federal Housing Finance Agency), a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac de reconnaître les crypto-actifs comme actifs de réserve sans les convertir en dollars au préalable. Cette décision a renversé le blocage en vigueur depuis 2022 et s'inscrit dans un agenda plus large visant à faire des États-Unis le centre de l'économie crypto mondiale.
Une clause importante s'impose toutefois: seuls les crypto-actifs détenus sur un exchange centralisé réglementé aux États-Unis sont éligibles. Le Bitcoin conservé en self-custody, les actifs en staking et les positions en DeFi restent exclus du dispositif. Pour les utilisateurs européens soumis au cadre PSAN de l'AMF, ce critère rappelle l'importance de la traçabilité des actifs numériques dans les nouvelles réglementations.
Les limites: lisez bien les clauses
Ce précédent présente des failles réelles. La première est un paradoxe fondamental: pour utiliser ses bitcoins comme garantie, il faut les déposer sur Coinbase, un exchange centralisé, ce qui contredit directement le principe «pas vos clés, pas vos coins» sur lequel repose la philosophie originelle du Bitcoin.
La deuxième est systémique: utiliser un collatéral aussi volatile dans le crédit immobilier soulève des questions sérieuses si le modèle devait se généraliser, comme le rappelle la volatilité de ces derniers mois. La troisième est une question de positionnement: ce produit s'adresse à ceux qui disposent déjà d'une richesse en crypto, non aux ménages confrontés à la crise d'accessibilité au logement que le dispositif prétend résoudre.
Il n'en reste pas moins un précédent historique. Les crypto-actifs entrent dans l'un des piliers de la finance traditionnelle américaine. Le vrai test sera le déploiement national prévu cet été. Les détails sont vérifiables sur les sites officiels de la FHFA et de Fannie Mae. Pour les investisseurs français, l'AMF n'a pas encore pris position sur d'éventuels équivalents européens, mais le précédent américain pourrait alimenter les discussions autour de MiCA et des nouveaux usages des crypto-actifs comme sûretés réelles.
Questions fréquentes
Quel a été le premier prêt hypothécaire Fannie Mae adossé à la crypto ?
En juillet 2026, Better et Coinbase ont bouclé ce qu'ils ont décrit comme le premier prêt hypothécaire conforme aux critères de Fannie Mae utilisant du Bitcoin comme collatéral : un couple d'Ann Arbor, dans le Michigan, a acheté sa première maison sans vendre ses coins. Le produit prenait en charge Bitcoin et USDC, avec un déploiement national prévu pour l'été 2026.
Comment fonctionnait la structure du prêt adossé à la crypto ?
L'emprunteur recevait un prêt classique conforme à Fannie Mae, associé à un second prêt garanti par ses avoirs crypto pour couvrir l'apport. Selon les conditions publiées par Better, nantir 250 000 dollars en Bitcoin couvrait un apport de 100 000 dollars (une marge de collatéral de 2,5x), avec une sûreté de second rang sur le bien. La crypto nantie pouvait être liquidée après 60 jours d'impayés.
Quel changement de règle a rendu possible le collatéral crypto ?
En juin 2025, le directeur de la FHFA Bill Pulte a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac de traiter les avoirs crypto comme des actifs de réserve sans exiger leur conversion en dollars, annulant une restriction en vigueur depuis 2022. Seule la crypto détenue sur un exchange centralisé régulé et basé aux États-Unis était éligible : le Bitcoin en self-custody, les actifs stakés et les positions DeFi étaient exclus.
Les emprunteurs devaient-ils vendre leur Bitcoin pour être éligibles ?
Non. L'attrait du produit était que les emprunteurs conservaient leur exposition au Bitcoin et évitaient un événement de cession imposable au titre des règles américaines sur les plus-values. Les fluctuations de prix ordinaires ne déclenchaient pas d'appels de marge, mais le collatéral devait rester sous la garde de Coinbase, qui gérait la conformité et l'infrastructure.
